22192套！

这是3月份北京二手房住宅成交量，环比上涨45%，同比上涨41%。

(资料图片)

而今年一季度，北京二手住宅成交量达到45815套，同比上涨28%。

买房的挺多，卖房的也不少。

链家今天（4月3日17:00）挂出的真实在售二手房数量也跨过11万大关，达到110420套。

◎链家官网在售二手房数据

进入二季度，小阳春接近尾声，北京楼市是继续保持势头昂扬向上，还是迎来拐点转头向下？

面对存量房市场的下一步走向，官方在一季度的最后两天纷纷下场了。

先是3月30日，自然资源部、银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。

◎图源自然资源部官网

看看《通知》通知的对象：各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局，各银保监局，各政策性银行、大型银行、股份制银行。

一份通知，通知了全国。这也就意味着，全国实行“带押过户”时代来了！

紧接着3月31日，北京迅速响应，四部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》。

什么事儿，只要北京一跟进，全国范围内实施只是时间问题。

◎图源银保监会官网

什么是“带押过户”？

楼Sir先给大家说一个通俗易懂但不严谨的解释：

你手里还有贷款的二手房，卖之前不用先还清贷款，可以带着贷款直接卖了。

◎图源视觉中国（已授权）

官方的解释是：

“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

这一政策主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

其实北京发布存量房交易可“带押过户”之前，全国已经有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

“带押过户”有哪些模式？

地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。

模式一：新旧抵押权组合模式。

这种模式，就是通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。

买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式。

这种模式，就是通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。

买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式。

这种模式，就是通过抵押权变更实现“带押过户”。

买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

目前，新旧抵押权组合模式现在有成都、武汉、珠海和清远等城市在用；新旧抵押权分段模式是江苏、重庆、济南和深圳等地在用；抵押权变更模式是广州、青岛等在用。

北京“带押过户”模式有什么前提条件？

根据《通知》，北京在全市推行的二手住房交易“带押过户”业务的使用，需要同时满足四个方面的条件：

一是本市个人二手房交易；

二是买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；

三是卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；

四是所交易的住房在辖内商业银行仅存一次有效抵押。

◎图源视觉中国（已授权）

这四个条件中，楼Sir认为最“不公平”的是，不能存在“公积金贷款”的贷款模式。

卖方如果有公积金贷款需要提前还清，而买方则直接不能用“公积金贷款”方式。

而这一对买方更不利的限制条件很可能让买卖双方的交易流程卡在第一步。

北京“带押过户”模式有哪几步交易流程？

“带押过户”模式下，原来卖方提前还贷、解除房屋抵押等流程就都不用了。

具体流程如下：

1.签订买卖合同。买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”。（就是这一步，如果买方想用公积金贷款的话，“带押过户”直接失败）

2.办理房屋网签。买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约。

3.向银行申请“带押过户”。

4.办理“带押过户”登记手续。买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”。

5.银行贷款发放及结清。

◎图源安居北京

北京“带押过户”模式有何优势和特点？

北京这次推出“带押过户”模式，是做了些功课的，提前堵死了一些其他地区实施时的漏洞。

有何优势呢？

一是兼容跨行贷款。

购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。

二是最大程度降低交易成本。

为防止各方不好好执行“带押过户”，《通知》也给中介、银行等机构下达了要求：

要求中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。

要求各商业银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

◎图源视觉中国（已授权）

三是多部门协同提升交易便利度。

北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记、共性材料不重复提交，一站式办理。

总结起来，北京此次推行“带押过户”模式，在其他区经验的基础上进行了模式创新与查漏补缺，在实行过程中大大节省了办理时间，降低了制度性交易成本，同时能够保障买卖双方及银行权益。

但楼Sir还是认为，这条政策实际上对买家并未产生多少实质性的影响，买家是不用担心帮卖家垫付结清贷款的风险了，但损失的却是不能用利率更低的公积金贷款福利。

所以二手房市场“带押过户”交易过程，很可能卡在第一步“买家是否同意用带押过户”上。

可以观察下链家这几天的真实二手房在售数量，可能会增长得比较快。（卖方不用担心提前还贷以及高额过桥贷等附加条件了）

最后就是，别高潮，北京调控政策依然全国最严。

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