初一至初七，会逐个分析广州行政区2023年楼市趋势，欢迎追更。
(资料图)
23年天河楼市主旋律
2023年的天河楼市，竞争会非常激烈。
目前在售的项目有：
金融城有珠江天骊、江源半岛、合景臻盈名铸，牛奶厂合景瑧颐府、合生缦云，智慧城智谷有天河壹品、珠江花城、保利天汇、慧源山庄、汇景台，天河北有越秀天河和樾府等等。
未来新开盘的还会有珠江新城的保利天御，五山的天河源筑（就是之前的阳光城·当代檀悦MOMΛ）、保利中铁物流园项目，智慧城育新街、沥青厂地块，金融城鹏瑞一号（公寓）等。
再算上23年土拍市场上可能会释放出来的广铁石牌站、世界大观、上元岗、省工业设备安装公司、梅花铝厂、智慧城南部居住地块等项目一起加起来，大大小小，有20多个项目前后脚入市。
价格从5w+到20w+不等。
这个价格区间，决定了未来的天河楼市，注定是改善型、豪宅型产品为主的定位。
当然，23年的天河楼市，竞争会非常激烈。
不过虽然市场竞争激烈，但实话实说，23年的天河楼市，还称不上是竞争残酷。
大家可以猜猜，23年广州楼市哪个片区竞争最残酷，我过几天会陆续写。
反正不是天河。
之所这么说，是因为23年天河楼市是如下几个特点共同决定的。
1. 没有打群架
天河区的在售/在建项目，所在位置都相对比较分散。
比如，都算是智谷大板块，慧源山庄、保利天汇、天河壹品，珠江花城、汇景台，这几个盘，隔的距离是不是还挺远的？
就看离得近的那些，比如汇景台和慧源山庄，价格、定位又相差甚远。
五山你把天河源筑和保利中铁物流园项目一起拉出来，两个盘距离一点都不近，就算再加一个汇景台进来，这三个盘能同时放在一起横向比较的人，我想应该不多。
需求可以说是不甚相同。
金融城的珠江天骊、江源半岛、合景臻盈名铸，再加一个鹏瑞一号，是不是也是同理？
唯一就是牛奶厂几个项目离的近一些，定价也接近一些，但目前这两个项目，因为种种原因，卖的都一般，显然不是主流。
发现了吧，23年的天河楼市就是嘴上说着要干仗，电话摇人摇来了一群，但最后大家不想打，也打不起来，井水不犯河水。
整了半天友谊第一，打架第二啊。
买家在价格、定位接近的项目之间，会有盘算、比较。
但是，通常，就通勤生活就近方便，或者某个配套，等一两项特点，就会促成成交。
就像最近这段时间，买天河和樾府的，会比较天河壹品、保利天汇，甚至珠江天骊。
但最终决定买哪个盘的，一定是这个项目的那条打动你的长板。
指望着看天河楼市打群架的，我也很想看，但确实没准备这个剧本。
2. 配套是杀手锏
对于天河这种”名声在外“的区域来说，教育配套是最重要的资源。
而天河大多数新盘，普缺少配建学校的规划。
改善型买家通常可以忍受没地铁，但你要说没有学校，那就会比较影响购买决策。
比如去年年底开盘冲刺的和樾府，成功热卖的一个重要原因就是用配建的学校，狠打了整个天河，乃至广州的改善型买家七寸。
从这个角度看，保利中铁物流园项目，同样有学校，如果产品给力价格合适，有实力改变整个天河东北部的楼市格局。
唯独需要考虑的是，保利在教育配建上，缺少了一点进取心。
3. 天河的竞争不在天河
23年，天河楼市最大的竞争对手并不是自己内部的这些盘，
而是海珠以及其他一众小弟。
去年已经有苗头了。
琶洲南TOD、保利湖光悦色等项目，无论是关注度还是实际成交，把天河的光芒分散了不少。
海珠未来上新也会非常多，会对天河持续形成压力。
天河越来越不友好的房价，也会使其”年轻的购买力“不断向外区溢出。
比如黄埔、番禺、白云、荔湾，都有机会承接。
这是最好的时代，也是最坏的时代。
狄更斯诚不欺我。
2023年天河值得关注的新盘
1. 今年或将售罄的项目
珠江花城：
无论你再觉得它位置偏，交通不好，珠江花城都是低预算上车天河的最后机会。
位置偏，交通不好，这些缺点随着时间的推移、城市的发展，都可以得到解决。
而强户型、配学校、小区大、绿地多，以及最关键的低价格，这些在天河都是独一无二，很难复制的优势。
大珠花是刚需上车天河的最后机会，预算有限情况下的唯一选择。
天河壹品：
户型和地段是最大的卖点。
拥有天河为数不多的双主套户型，并且是小高层设计。整体定位非常明确。
随着车陂南隧道的通车，以及车陂南北延线的施工，广氮板块的交通劣势将迅速扭转。
天河与海珠的联系会更加紧密，也意味着这两个核心区的买家间的”交流“会更多起来。
保利天汇：
保利天汇23年主推应该是五期的中大户型尾盘，综合产品力还是比较强。
这个盘的在售的这几年，争议也是挺多的。
比如交楼后旁边还是工地、学校迟迟不开等等。
但随着销售进入尾声，上述问题很难影响到最后几个节点售卖的产品。
如果价格合适，保利天汇依然无法让人忽视。
2. 今年天河主力销售的几个项目
珠江天骊：
在金融城主打价格的一个项目。
比臻盈名铸、鹏瑞公寓项目便宜很多。
当然，也不会有上面竞品的江景。
合生这块地拿地很早，在这个盘的操盘空间是有的，估计到最后还是看价格。
目前吹风的价格区间，头顶上有琶洲南TOD，下面有则越天和，被越秀的两个王牌项目夹在中间，这是最让它难受的地方。
越秀天河和樾府：
越秀用越天和这个盘，告诉了友商们，什么叫操盘。
把长板做的特别长，将自身优势发挥到最大，然后把广州全市同价位的项目，都按在地上摩擦一遍。
纯粹横向比较，这个盘比起天河的其他盘，胜算就会小一些。
但是它比起天河的其他盘，又有了价格优势。
3. 即将上市的项目
保利天御：
珠江新城项目，没啥好说的。看卖多少钱。
保利中铁物流园项目：
如前文所说，这个盘是23年最有能力改变天河楼市格局的一个项目。
考虑到侨鑫保利汇景台隔得也不远，保利的定价会比较微妙。
定太贵了，卖不出去，定便宜了，会和汇景台左右互搏。
项目在春节前已经开始动工，上半年应该就会启动营销。
金融城鹏瑞一号：
这是个商住公寓，其实没什么好说的。
但，它是鹏瑞，深圳湾一号的开发商，号称现在国内的豪宅一哥。
所以就很想见识一下，他如何开发豪华公寓，有没有可能把深圳湾一号的成功复制到广州金融城来。
其他的没什么好评价的。
其他的一些新建项目，可以持续观察，但指望他们改变楼市格局，影响区域定价，目前看，是有难度的。以后再慢慢聊。
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